Miks uusarenduste korterite pindala väheneb?

Vaadates tänast kinnisvaraturgu kui üht suurt rongi, oleks ilma ühegi kahtluseta veduriks uusarenduskorterid – jämedalt öeldes toimub peaaegu et iga kolmas tehing uue korteriga, seega kõik, kes me kinnisvaraturul ringi vurame, oleme kasvõi korraks uurinud kuulutusi, kus ootavad meid uhked 3D pildid, kõrged hinnad ja … väikesed pindalad. Mis toimub, kas uued korterid kuivavad pindalalt kokku?

Mida ütleb statistika – kas see on tõsi?

Uurides Maa-ameti hinnastatistikast 2018-2022 turutrendide kohta, näeme, et tõesti see nii on – pindala kukub ning 10-40.99 m2 suuruste korteritega (loe edaspidi: Väikekorterid) tehtud tehingute osakaal koguturust tõuseb. Kui 2018 aastal tehti Tallinna linnas kokku korteriomanditega 9700 tehingut, moodustasid Väikekorterid sellest 25%. Kogu turu keskmine pindala jäi 57.10 m2 juurde. Kerides neli aastat edasi ning kõrvutades numbreid tänavu aasta seniste tehingutega, on näha, et keskmine pindala on kukkunud 2.5 m2 võrra ning Väikekorteritega tehtavate tehingute osakaal on tõusnud 2% võrra. 

Ka Tartu turg näitab sarnaseid numbreid: 2018.aasta keskmine korteriomandi pindala oli 54.4 m2 ning Väikekorteritega tehtud tehingute osakaal kogu turust 27%, siis 2022.aastal on numbrid vastavalt 51.3 m2 ja 30%.

Paremini tuleb trend välja just Tartu puhul, kus turg on väiksem ning iga müüdud korter annab suuremat mõjutust üldistele numbritele. Lisaks tuleb mainida, et pikaajaline majanduskasv on tekitanud turul nõudluse Väikekorterite kõrval ka luksuskorterite järele, mis reeglina on juba pindalalt omaette klassist.

Seega statistikale tuginedes võib väita: jah, uued korterid tõepoolest on väiksemad kui 4 aastat tagasi.

Kinnisvara kättesaadavus

Hoidmaks tänasel kõrgete ruutmeetrihindadega turul kinnisvara kliendile kättesaadavana, on ainsaks võimaluseks kinnisvaraarenduse sektoris kasumlikult tegutsemisel langetada korterite pindala. Olenemata korteri pindalast, on laias laastus ühe m2 ehitamine sama kallis – samas müümisel see ei päde. Mida väiksem pindala, seda kõrgem m2 hind ning vastupidi (eeldusel, et muud tegurid samad). Seega teenib arendaja reeglina väiksemate ühikute pealt paremat tootlust (eur/m2).

Investeerimise boom

Käies raamatupoes, sotsiaalmeedias või rääkides tuttavatega, on kuulda, kuidas inimesed üha enam uurivad investeerimise kohta. Et elukondlikul turul investeeritakse reeglina üürikorteritesse, on väiksema toote valimine suhteliselt lollikindel variant: sisenemisbarjäär madalam, tootlikus (reeglina) kõrgem, korteri sisustamine vajab vähem raha ning tõenäoliselt on ka turul nõudlus kõrgem, sest sobib lihtsalt laiemale ringkonnale.

Nüüd kui ülaltoodut lugeda, mida Sina kinnisvaraarendajana teeksid? Lihtne loogika ettevõtlust alustades on: lahenda kellegi mure ning klientidest sul puudust ei tule. Mure: mikrokorterite puudus. Lahendus: ehitame juurde!

Planeeringud ja kõrvalkulud

Üks lihtne mõtlemapanev küsimus: kas rohkem ruutmeetreid tähendab ikka rohkem ruumi? Hruštšovkalik ruutmeetrite raiskamine näitab, et tegelikult ei käi tihtipeale pindala ruumikuse ja avarusega kokku. Kuna iga ruutmeetri eest tuleb korteri ostmisel raha välja käia ning edaspidiselt on vajalik seda ka kütta ning ülal pidada, oleks mõistlik otsida korterit, kus on ruutmeetrid vähe, ent ruumikust-avarust palju – tundub keeruline. Ent samas tänasel uusarenduskorteri turul on see täitsa võimalik.

Planeeringuid vaadates on projekteerijad-arhitektid võtnud võimalikust maksimumi. Tartu turult on hea näide tuua, kus Siili tn arenduses on mõned kolmetoalised korterid ca 47 m2 suurused – samaaegselt on 2016-2017.aastatel ehitatud Haki tn kortermajades asuvad sarnase pindalaga korterid hoopis kahetoalised. Olen nõus – kui räägime ruumist, siis mida rohkem, seda uhkem, aga kuskilt läheb kasvõi aina tõusvaid kõrvalkulusid vaadates piir.

Pidades silmas kasumi maksimeerimist, jääb mulje nagu kinnisvaraarendajad teeksid kõik, mis võimalik, et rohkem raha kätte saada, ent minu meelest on lõpetuseks õhus kaks mõtet:

1. Päeva lõpuks on kinnisvaraarendaja samasugune lihtne inimene nagu me kõik. Arendajate suutlikus kohaneda investoritest pulbitseva turu nõudmistega, ei ole patt ega rahaahnus, vaid pigem leidlikus.

2. Väiksemate korterite ehitamise trend võib päästa meid sellest, et täna valmivad uusarendused võtaksid tulevikus praeguste vene-aegsete kortermajade kohad üle – palju ruutmeetreid -> kõrged kõrvalkulud -> maja renoveerimiseks raha ei jagu -> kortermaja ei näe välja tänapäevane ning korterite väärtust läbi madala nõudluse langeb. Sellest vaatevinklis ei tundu väiksem pindala üldsegi paha, või kuidas?

Andre Ojala